中古不動産について

・やすらぎ
http://www.yasuragi-reform.com/
という中古不動産を扱う会社の社長さんの本を読みました。

日本一不動産を買う男―実戦!成功の「逆張り」戦略

続・日本一不動産を買う男―名証セントレックス上場 (RYU SELECTION)

日本一不動産を買い続ける男―不動産価格が3倍になった! (RYU SELECTION)

競合はアトリウム（クレディセゾン系）です。
http://www.atrium.co.jp/index.html
・日本一不動産を買う男
・続日本一不動産を買う男
は2004年、
・日本一不動産を買い続ける男
は2006年発行なので、
そのあたりの時代背景は押さえて読む必要があります。

〜基本〜
・不動産の価格は下落し続ける
というのが根本にあり、
・不動産のプロ以外は不動産を持たないことがベスト
という身も蓋もない話も出てきていたりします。
「日本一不動産を買い続ける男」
では地価上昇が起こり始めた時代背景があるものの、
・上がるところと下がるところで2極化する
と、不動産が選別の時代に入っているとのことです。

〜大事なのは利回り〜
バブルの頃は土地がガンガン値上がりしていましたが、
それが期待できない現在では、
・収益性が大事
であるとのこと。
つまりは
・物件の価格＝家賃収入÷期待利回り

期待利回りとしては10％以上はなければいけないとのこと。
1200万円の物件であれば年間120万円、
月間10万円の収益が上げられなければならない。
これで家賃が9万円に10％下がると、
物件の価格は1080万円になる。
家賃と物件価格について今更ながらわかった（汗）。

現実的には物件の価格と
「完全にリンク」
して家賃は下がらないらしく、
物件価格が10％下がっても、
家賃の下落は2％だとか。
この辺は家賃交渉に使えるかも。

〜田舎の中古一戸建て〜
やすらぎの主力は競売物件をリフォームした
・田舎の中古一戸建て
利点は色々書かれているものの、
・マンションより交渉が楽
・競争が少ない
の2点が面白かった。

マンションも古くなったらリフォームが必要になるものの、
大抵住民との交渉でもめるらしい。
そりゃ世代も性別も違う人達が何十人も住んでいたら、
とりまとめるのも一苦労だ。
マンション持ちも大変だなと思った。

あと競争が少ないってのは大事だな。
どこで余ってるのかは知らないが、
世の中金余りらしくファンドが乱立してるけど、
いくら優秀な人が集まっても、
競争が激しいとうまみが少ない。
魚10匹に対し、
昔は釣り人が2人だったけど、
最近は20人ぐらいいるんじゃない？
あたりまえのことだけど、
自分がそれを気にして行動しているかというと、
反省しないといけないと思う。

〜本として〜
3冊を1冊にまとめたハンドブックがあれば大変ありがたいな。
同じ人が作者だとどうしても重複が多くなるのが、
ビジネス系の本のツライとこだ。

〜不動産投資〜
正直不動産投資には興味があるけど難しいよね。
だって家の競売って最近個人でもやってる人いるけど、
専門の業者が「適正価格」で入札してくるわけだから、
「不適正価格」でなければ買てっこないし。
買ったら買ったで、
やれ下水が通ってないだの地中からゴミがでてくるだの、
素人じゃ扱いにくい問題が発生したら面倒くさい。
※競売物件は中が見れない。

とはいえまぁ勉強の方はボチボチ続けていこうと思います。
不動産業に携わっている後輩と寿司でも食いながら話すかな。
投資については常に研究していかないとダメだし。

最近は運用の方が軌道にのってきているものの、
ここまでくるのに3年もかかってるし、
利回りの方は目標の半分くらいか？
なっちゃいね〜。

まぁがんばります。